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新加坡房产买卖合同问题分析

来源:新加坡 时间:2013-8-31 17:07:43
导读:  法律上允许大多数合同可以用口头订立,但要求某些合同必须书面,另一些虽然不必完整书面,但至少要有被起诉人签名的一些书面文字(包括电邮)做为佐证,例如新加坡房产买卖。一定要书面合同的包括股票及知识产权(商标专利和版权)的转让及分期付款协议。不需要完整书面但要有一些由被起诉人签名的文字足够做为佐证的合...

  法律上允许大多数合同可以用口头订立,但要求某些合同必须书面,另一些虽然不必完整书面,但至少要有被起诉人签名的一些书面文字(包括电邮)做为佐证,例如新加坡房产买卖。一定要书面合同的包括股票及知识产权(商标专利和版权)的转让及分期付款协议。不需要完整书面但要有一些由被起诉人签名的文字足够做为佐证的合同包括:

  1.担保他人债务的合同;

  2.动产买卖,让与或处置;

  3.在订约后一年内未完成或履行的合同;

  4.为安排结婚而承诺的事项等。

  (见新加坡民事法令第六条)

  例如四年前,A 通过代理要卖一个产业给B,双方讨价还价是以口头进行,但也有电邮通过代理传达。卖方后来同意卖,也收下买方1%定金,并发出了一张购买选择权书(option to purchase)给B,不过A没在选择权书上签名。9天后A后悔不想卖了,结果双方诉至法庭。A 申称他没在option上签名,合同没成立。法庭要决定的是合同是否已生效。法庭最后认为虽然A没在购买选择权书上签名,但主要有通过代理往来的电邮足够作为书面佐证,符合法律规定,合同有效。

  公司或个人的合同,如果稍微复杂,牵涉款项比较大的,最好有书面合同,各项条款要写清楚,避免引起争执,也避免另一方借故违约或毁约。因为法律上的“口头证据规则”不允许以订约之前或之后一方所讲的话或起草时的书面文字,来解释或补充已写得很清楚的书面条款。

  “口头证据规则”是说如果双方同意的条款已经用书面写明在合同内,任何一方就不能提出任何口头证据或合同草稿等文件来推翻或改变已写明的条款,除非有一方指责对方欺诈或合同是因错误而签订,也就是说有合同外的因素造成合同无效。举个例子说,租约条款写明租金应每季度先交。当租户迟交被起诉时,他说订立合同前屋主有说过,迟一点交也无妨,但法庭不接受,因书面条款已写得够清楚。

  上述口头证据规则也允许一些例外情况。例如A告B欠钱未还,但B有A发出的收据,B就可以口头说明几时还了钱。又如合约条款写明A要用一般行业习惯包装货品,但没说明详情,就要口头证据来说明什么才是“一般的行业包装习惯”。

  所以一般律师的劝告是:较复杂合同,尽可能用书面完成。

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责任编辑:(俞凯)

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